CIB, CRUZAMENTO DE DADOS E ALUGUÉIS NÃO DECLARADOS

A IN RFB nº 2.275/2025 regulamentou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e determinou que cartórios passem a remeter dados padronizados de atos imobiliários à Receita pelo Sinter. Com isso, o Fisco consegue cruzar essas informações com Carnê-Leão/IRPF, DIMOB e e-Financeira, facilitando identificar aluguéis não declarados (os “contratos de gaveta”).

O que muda com a IN RFB nº 2.275/2025

• CIB (“CPF do imóvel”): passa a identificar o imóvel de forma única; cartórios devem incluir o CIB em seus atos e enviar dados estruturados ao Sinter, conforme cronograma definido.
• Integração de bases: a padronização via Sinter permite casar (i) propriedade/atos (cartórios) com (ii) rendas declaradas e (iii) outros bancos de dados federais/municipais.

Quem preenche/atribui CIB?

• Cartórios e registros públicos — não o proprietário nem o inquilino. Municípios e demais órgãos passam a referenciar o código em seus sistemas.

Como o Fisco cruzará dados para detectar aluguéis

1. CIB/Sinter × IRPF/Carnê-Leão: imóvel identificado (CIB) e titular são confrontados com rendimento de aluguel declarado. Ausência de renda em imóvel com indícios de locação vira alvo de malha.
2. CIB/Sinter × DIMOB (administradoras): a DIMOB informa pagamentos de locação/sublocação; o CIB ajuda a relacionar o imóvel aos valores pagos e ao locador.
3. CIB/Sinter × e-Financeira: com a IN RFB nº 2.278/2025, fintechs e instituições de pagamento também reportam à e-Financeira; PIX/TED recorrentes de aluguel tornam-se rastreáveis e comparáveis ao IR do locador.

O que não mudou

• Não há novo tributo sobre o aluguel por causa do CIB; há melhor troca de informações entre cartórios e Receita.
• Contas de concessionárias (luz/água etc.): não há norma mandando imprimir o CIB nas faturas. (Se houver mudança setorial, informaremos com a base legal.)

Deveres que já existiam (e ficarão mais visíveis)

• Locador pessoa física: : apuração mensal pelo Carnê-Leão e declaração no IRPF dos aluguéis recebidos de PF.
• Imobiliárias/administradoras: entrega anual da DIMOB com pagamentos de locação discriminados por mês.

Penalidades em caso de omissão

• Multa de ofício: 75% do imposto lançado (pode chegar a 150% quando qualificada), além de juros. Base: Lei 9.430/1996, art. 44.

Linha do tempo (indicativa)

• 18/08/2025: : publicada a IN RFB nº 2.275, com início de vigência imediato e cronograma para cartórios aderirem ao CIB/Sinter.
• Set/2025: IN RFB nº 2.278 amplia a e-Financeira para fintechs e instituições de pagamento; envio do 1º semestre até o fim de outubro/2025.
• 2026: uso ampliado do CIB nos atos cartorários e integração crescente com outras bases.

Recomendações práticas

Para proprietários (locadores)

1. Formalize contratos (valor/prazo/CPF-CNPJ) e guarde comprovantes.
2. Regularize: calcule e pague Carnê-Leão quando devido e retifique declarações anteriores, se necessário.

Para inquilinos (locatários)

1. Exija contrato escrito e recibos.
2. Informe aluguéis na ficha de pagamentos do IRPF quando aplicável (ex.: aluguel pago a PF).

Para administradoras/imobiliárias

1. Revise rotinas da DIMOB e cadastros vinculando imóvel (CIB) e partes.
2. Ajuste recebimentos (PIX/TED) para manter trilha de auditoria alinhada à e-Financeira.

Resumo: O CIB não cria novo imposto, mas aumenta a transparência e torna a fiscalização mais eficiente. Se há locação não declarada, o risco de detecção cresce com o cruzamento CIB/Sinter + DIMOB + e-Financeira. Regularize já para evitar multas.

Na A-Rio Contadores, estamos atentos às atualizações para orientar nossos clientes com clareza e segurança.

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